价格。地价高了，房价必然高。这不是哪个领导贪心，是制度逼着他们这么干。”

    孙连城默默点头。他在城建局的时候，每年年底听国土局的人抱怨，最大的压力就是今年的土地出让收入完成没有。

    “第二样，银行帮买房的人造假。你去看看现在的房贷审核。收入证明随便开，单位盖章随便盖，有的人月薪八百块，敢贷三十万。银行不知道吗？知道。但银行要放贷，要完成指标。房价涨的时候，这些贷款是优质资产，都抢着放贷。等到房价开始跌，这些人还不上贷款，坏账就会砸在银行手里，进而影响整体经济。”

    “2000 年还看不出来，但十年之后，你会看到银行为了抢房贷客户，把审核门槛降到什么程度。”

    “课后你可以去了解一下，米国那边有个叫罗伯特的经济学家，今年刚出了一本书叫《非理性繁荣》，他在书里对房地产市场可能出现的危机，发出了警告。他的分析，和我们现在聊的逻辑是类似的。”

    “再说美联储，今年网络泡沫破裂之后，为了刺激经济，把利率一路往下降，从6.5%降到了1%。”

    “钱变得这么便宜，会发生什么？你有时间要研究米国现阶段的房贷政策，看看他们是怎么把那些收入不高、信用不好的人也拉进买房大军的。”

    “然后你就会发现，源头是银行降低审核标准，甚至不查收入，直接搞零首付，这种贷款会导致整个房地产市场涌入大量热钱。”

    “这就是我想让你学的东西，逻辑和模式是相通的。米国现在正在走的路，京州将来也可能要走。”

    “你要学会看懂这个链条：钱多了→贷款容易了→买房的人多了→房价涨了→大家都觉得买房稳赚→更多钱涌进来→风险悄悄堆高。等到堆到某个临界点，这个链条就会开始反噬。”

    “你回去之后，去图书馆找找希勒的那本书，再看看米国这几年的房贷政策变化。不用写报告给我，你自己看懂就行。”

    孙连城皱起眉头。这个他在基层隐约有感觉，但从来没有从制度性造假的角度想过。

    “第三样，随着房地产经济的兴盛，炒房牟利的人会变得比住的人多。现在、未来，京州的商品房，有多少是买来住的，又有多少是买来囤的？等房价涨到一定程度，买房的人里，会不会有超过一半不是为了住。他们买来就是为了等涨价再卖。如果这个假设成立，那么二十多年后，一线城市的高档楼盘，空置率可能会到百分之四十以上。非一线城市的情况，只会更糟。”

    孙连城神色越来越凝重，没敢插话。继续用心听，用心做笔记。

    “所以你看，公开原因是人口、土地、货币。内里的原因是土地财政、信贷放水、投机囤积。三个公开原因加上三个内里原因，六股力量拧在一起，京州房价在2000年到2020年之间，市区均价很可能会从不到两千涨到四万以上。好地段翻二十倍都不止。”

    孙连城看着杜哲手里那张纸，上面三条曲线全部向上，像股市连续多日涨停板。

    杜哲又在三条曲线的顶端画了一个合拢向下的箭头，才继续开口。

    “这里我还是给你分析两套逻辑，先说公开的那一套，房价涨到一定程度，房价收入比就会失衡。”

    “京州普通家庭年收入现在大概一万出头，一套七十平米的房子卖十五万，房价收入比是十几倍，还能勉强够得着。”

    “等涨到四万五一平米，一套七十平米三百多万，京州普通家庭年收入哪怕涨到五万，房价收入比也是六十倍。六十倍是什么概念？不吃不喝六十年才买得起一套房。”

    “到那个时候，年轻人买不起，老年人换不起，开发商卖不动。需求端就会先崩。”

    “然后是供给端。地方政府看到房价涨，卖地卖得更凶-->>

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