，重复一遍道：「我说如果王董你点头，这间办公室还是你的，万科还是你来管。」

    」

    」

    王石又一次沉默。

    他眼神狐疑地看向张扬，思考会不会有什麽大坑。

    看着王石那困惑的眼神，张扬也不遮遮掩掩，坦言道：「房地产不是我擅长的赛道，我这次拿下万科，只是单纯地把它当成融资跳板。」

    「融资踏板？什麽意思？」

    王石不解。

    「万科是AAA级房企，有银行直接融资渠道，另外还有港岛的子公司和H股两条融资渠道，我有个金融项目急需大量资金，能明白我意思吗？」

    张扬没有明说是什麽金融项目，但却表明了他对万科的态度。

    对於别人来说，万科是南方房地产龙头，但对於张扬而言，它只是一个融资平台。

    这里值得一提的是，虽然央行多次明确要收缩房产开发贷款，但直接融资渠道却对AAA级房企完全开放。

    什麽是AAA级企业？

    这指的是信用评级机构给出的长期信用等级，按央行《信用评级管理指导意见》采用的三等九级制。

    AAA是最高信用等级，短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力具有最大保障，经营处於良性循环，不确定因素对经营与发展的影响最小，理论上违约概率趋近於零。

    往下依次是AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C等，BBB以上算投资级，BB及以下算投机级。

    当然了，这是粗略版分级，完整分级还有AA+、AA—、BBB+和BBB—等以此类推的等级。

    万科作为首批AAA级房企，可一次性申请300亿元公司债额度，这也得益於它帐面上的200多亿流动现金。

    另外，张扬还能通过万科发行中期票据和短期融资券，至少每年还能套出200到300亿华国币。

    同时张扬也可以在港岛做文章，利用万科在港子公司万科置业发行境外美元债，以及推动万科在港岛发行H股，融资几百亿不是问题。

    除此之外，还能与中信信托、平安信托等头部信托公司合作，发行房地产信托产品，以万科的项目公司股权或收益权作为质押，这个办法利率会高於信用债，但审批快、用途灵活。

    如果上述融资方式都用了，且还不能满足胃口，还有最後的资产证券化，这里可以分三步。

    1，商业地产资产证券化。

    将万科持有的写字楼、商场、酒店等商业物业打包，发行《商业房地产抵押贷款支持证券》，以物业租金收入作为还款来源，可融资规模约100到150亿华国币。

    例如，将燕京万科中心、沪都万科广场等核心物业打包，发行《10年期商业房地产抵押贷款支持证券》，利率大约在5.5%左右。

    2，应收帐款资产证券化。

    将万科的购房尾款、应收工程款等应收帐款打包，发行《资产支持专项计划》，融资规模能在50到100亿元。

    3，未来物业费收入证券化。

    将万科物业未来5到10年的物业费收入作为基础资产，发行《资产支持专项计划》，能融资至少40亿元，这部分资金几乎没有成本压力。

    张扬为什麽执意要万科？

    为什麽不惜背刺姚阵华，也要得到万科集团？

    一是因为万科集团作为AAA级别房企，能轻松融资数百亿，可以作为张扬强势回归华尔街，痛击对手盘的最强资金後盾。

    二是姚阵华不懂万科。

    现在所有人都在看房地产，觉得-->>

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